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Nouveau rebondissement dans l’épisode du statut fiscal du bailleur privé dans le budget 2026. Après de longs échanges entre le gouvernement et l’Assemblée nationale, le dispositif a finalement été adopté jeudi 15 janvier dans la soirée par les députés, par 84 voix pour et 22 contre.
L’objectif de ce nouvel instrument est de relancer la construction et l’investissement locatif grâce à des incitations fiscales ciblées, à destination des ménages investisseurs. L’amendement retenu, porté par le député Mickaël Cosson, co-auteur avec le sénateur Marc-Philippe Daubresse du rapport de la mission parlementaire à l’origine de la proposition de loi, est le plus favorable parmi la quinzaine de textes déposés. Il améliore sensiblement la version issue des travaux du Sénat.
Un taux d’amortissement de base de 4 %
Le dispositif prévoit la mise en place d’un amortissement fiscal annuel de base de 4 % sur la valeur du bien pour les logements neufs loués à des loyers de marché. Ce taux est porté à 4,5 % pour les logements locatifs intermédiaires (LLI), à 5 % pour la location sociale et à 6 % pour la location très sociale. Tous les logements neufs sont concernés, y compris les maisons individuelles.
Dans l’ancien, l’amortissement de base est fixé à 3,5 % par an. L’avantage fiscal est toutefois conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 20 % de la valeur du bien. Comme dans le neuf, ce taux peut être majoré en fonction du type de location pratiquée (intermédiaire, sociale ou très sociale).
Dans tous les cas, le dispositif est plafonné à 10 000 € par an et par foyer fiscal, en contrepartie d’un engagement de location d’une durée minimale de 9 ans.
Une adoption encore suspendue au vote final du budget
Ce vote en séance ne constitue toutefois qu’une étape. Le dispositif doit encore être confirmé lors de l’adoption définitive du budget. Le gouvernement a d’ores et déjà indiqué qu’il entendait recourir à un outil constitutionnel, soit l’article 49.3, soit une ordonnance budgétaire, pour faire adopter le projet de loi de finances, jugeant « impossible » un vote classique à l’Assemblée. Les débats prévus vendredi 16 et lundi 19 janvier ont d’ailleurs été annulés et renvoyés à mardi.
Si l’exécutif a, depuis, donné un signal politique en actant, vendredi, le principe de la création d’un statut du bailleur privé, les incertitudes demeurent sur la version qui sera finalement retenue. Plusieurs membres du gouvernement ont, en effet, jugé la mouture adoptée par les députés trop coûteuse au regard des contraintes pesant sur les finances publiques.
Un autre risque subsiste en parallèle. Le rapporteur général du budget a alerté sur un possible risque d’inconstitutionnalité, en raison de l’entrée en vigueur rétroactive du dispositif, prévue au 1er janvier 2026.
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