L’immobilier : enjeu majeur du secteur des EHPAD
4 juin, 2015 par
L’immobilier : enjeu majeur du secteur des EHPAD
BERVILY Elodie


Les grands opérateurs privés lucratifs du secteur des EHAPD se désengagent massivement de leur immobilier. Quatre grands opérateurs se partagent le marché de l’immobilier des EHPAD : Gécina, Cofinimmo, Foncière des Murs, Immobilière de Santé. Les exploitants sont essentiellement de grands groupes privés qui ont souhaité alléger leur bilan et dégager de la trésorerie pour financer leur croissance.

Les investisseurs immobiliers demandent une rentabilité comprise entre 6 et 6,5 %. Cette rentabilité doit être compatible avec le loyer supportable par l’exploitant, qui ne doit pas dépasser 15 à 20 % du chiffre d’affaires. Les premiers baux ont été signés avec des bases d’indexation déconnectées du secteur, notamment l’indice des coûts à la construction (ICC) particulièrement erratique, provoquant un effet ciseaux sur les marges des EHPAD. Ils ont été renégociés depuis sur l’IRL (indice de révision des loyers) ou sur des indices composites intégrant une composante métier, avec un plafond d’évolution.

Le coût immobilier (loyer ou amortissements et frais financiers) est en l’état actuel de la tarification imputable sur l’hébergement. Son augmentation a un impact sur le tarif, qui doit être révisé à la hausse pour préserver la marge. Le rapport de force reste plutôt favorable au locataire, compte tenu de l’aspect très spécifique des locaux d’EHPAD, peu susceptibles d’accueillir d’autres activités en cas de départ de l’exploitant.

Parallèlement à cette externalisation se développe une réflexion sur l’optimisation des coûts de l’immobilier. L’évolution de la population accueillie et les problèmes de solvabilité de la clientèle amènent les exploitants et concepteurs d’EHPAD à poser des questions sur l’adaptation des locaux :

  • Ne peut-on mutualiser une salle de bain pour deux chambres, compte tenu de l’usage qui en est fait par des personnes très dépendantes ?
  • Est-il judicieux de multiplier des petits lieux de vie (salons d’étage, bibliothèques) dont tous les visiteurs constatent qu’ils ne sont jamais occupés ?
  • Comment intégrer les espaces dédiés aux nouvelles formes de prise en charge (accueil de jour/PASA, UHR…)
  • Faut-il faire une place dès la conception à des partenaires tels que les SSIAD, les équipes mobiles à domicile ?
  • La localisation en centre-ville est-elle indispensable pour des résidents dont les sorties autonomes sont quasiment inexistantes ?
  • Ne faut-il pas  donner priorité aux espaces de déambulation et aux constructions de plein pied, sur des terrains excentrés mais moins coûteux ?
  • Peut-on développer des établissements à taille humaine et conviviaux tout en dépassant les standards actuels de 70/80 lits pour se rapprocher de ce qui se fait dans d’autres pays européens ?
  • Comment intégrer les contraintes énergétiques et environnementales sans générer de surcoûts trop élevés ?

L’idée est de sortir un produit immobilier standardisable, d’une surface d’environ 44/45 m2 par lit et place, soit au minimum 15 % de moins que les projets actuels avec un coût de travaux et de foncier le plus bas possible. Le coût immobilier est la composante essentielle du coût de l’hébergement, bien avant toutes les autres (repas, animation, administration…). L’enjeu est de trouver la solution permettant de maintenir la marge des opérateurs tout en pratiquant des tarifs supportables par le plus grand nombre et adaptées aux exigences de confort grandissantes.

L’immobilier : enjeu majeur du secteur des EHPAD
BERVILY Elodie 4 juin, 2015
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