Boosté par la demande d’entrepôts XXL, l’immobilier logistique a bénéficié, ces dernières années, de la croissance soutenue du e-commerce et des stratégies omnicanales des enseignes de distribution. Si le marché locatif n’échappe pas au ralentissement brutal de l’activité des derniers mois, ses perspectives restent prometteuses, car il repose sur des fondamentaux de demande solides.
1. Le potentiel de croissance du e-commerce reste élevé dans de nombreuses filières
De nombreux secteurs n’ont vu leurs ventes en ligne décoller que depuis le tournant des années 2010, affichant de fait un taux de pénétration du e-commerce encore relativement faible. Ces secteurs ont encore la capacité de plus que doubler leurs ventes en ligne. C’est notamment le cas de l’Ameublement, du Luxe, et surtout de la filière alimentaire, laquelle bénéficie désormais d’une véritable effervescence de services de livraison de produits frais et de plateformes e-commerce ergonomiques.
2. Le besoin de transport sous température dirigée reste dynamique
Dans l’alimentaire, l’engouement pour les produits frais a généré une croissance moyenne annuelle des transports à température dirigée de l’ordre de +9% entre 2014 et 2017. D’ici à 2025, elle devrait se maintenir à un niveau moyen annuel de +3%, selon les estimations des Echos Etudes.
Dans la santé, la livraison de médicaments sous température dirigée est également amenée à progresser, sous l’impulsion d’une réglementation plus exigeante pour la tranche 15-25°C, du développement des biotechs et de la plus grande proportion de médicaments thermosensibles dans les récentes mises sur le marché.
3. Le marché de la logistique urbaine est en pleine ébullition
Le marché de la logistique urbaine (livraison du dernier km, prestations de premier km, ...) devrait doubler au cours des cinq prochaines années (source Les Echos Etudes, Le marché de la logistique urbaine, Octobre 2019). Un mouvement qui va générer davantage de petits centres de distribution de proximité, protéiformes (WaaS, espaces urbains de distribution, Dark Stores hybrides, etc.).
La superficie du parc logistique Français va augmenter de 10 % d’ici 2025, en partie par emprise sur des espaces d’immobilier commercial voués à évoluer vers des modèles hybrides
A court terme, le marché de l’immobilier logistique va nécessairement être bousculé par le contexte lié à l'épidémie de Covid-19. L’écart entre demande placée et haut niveau d’investissements devrait entraîner de la surcapacité dans certains secteurs. Mais à moyen terme, le marché va rester porteur. Selon les estimations des Echos Etudes, la superficie du parc logistique Français va augmenter de 10 % d’ici 2025, en partie par emprise sur des espaces d’immobilier commercial voués à évoluer vers des modèles hybrides. Des perspectives prometteuses qui font de l’immobilier logistique un possible relai de croissance pour différents secteurs de l’industrie immobilière, alors que les prévisions de récession économique risquent de lourdement les pénaliser. Reste que tous les modèles d’immobilier logistique ne présentent pas le même potentiel. Entre renouveau des petits espaces de proximité, éclatement de la « dorsale logistique » et mutations technologiques, les besoins en immobilier logistique vont évoluer, tant en termes de formats que d’implantations géographiques. Où seront orientés les investissements d’ici 2025 ? L’étude dresse une cartographie précise des prochains leviers de croissance de l’immobilier logistique.